ご案内
利便性の高い都心及び既成市街地の住宅整備の拡充が郊外の空き家を生み、郊外住宅地の衰退を引き起こしている場合がみられるが、これらは相互関係として捉えるだけでなく、都心及び既成市街地の住宅整備と郊外住宅地の運用、維持管理など、一体的に対応し、住環境を整備することが重要である。住宅の自由な選択は様々なライフスタイルに適合する居住のあり方を顕在化させ、欧米にみられるタイムシェアリングによるマルチハビテーションを実現する。
日本の都市と地方、都心と郊外の問題はこのこととは無関係ではなく、地方都市や郊外に蓄積してきた住宅や住環境ストックを有効に管理し、活用するためにもマルチハビテーションは有効である。特に日本の都市部での土地利用の制約の中で豊かな居住を実現するためには、極めて有効な質向上の手法として位置づけられる。
地域を限定することなく、２戸目の住宅取得や保有ないしは賃貸を積極的に促進・誘導するための仕組みを導入すべきである。テイブを新たに付与し、市場での供給を進めることにより、賃貸住宅に対･する住み手の選択の自由が実質的に確保されるようにすることが必要である。
第二に、持家を選択することに付随している住宅の流動化リスク（住み手の事情に応じ、適時に適正な価格で住宅を処分することができないリスク）をいかに軽減するかが、持家の選択の自由を実質的に確保する上で大きな課題である。また、持家を希望する世帯に対し、その夢が実現できるよう、住宅資金面から政策的支援を講じることも引き続き重要である。
このため、現在の持家取得支援施策については、アフォーダブルな住宅取得が可能となるよう、市場機能を活用した住宅金融の仕組みを具体化することにより、持家取得を引き続き支援する一方で、特に若年ファミリー層を中心として賃貸住宅に対する住み方の選択を可能とする住宅供給を促進することにより、持家と賃貸住宅居住の条件がバランスのとれたものとなるよう配慮すべきである。する障害となっている住宅情報の開示を進めることが、まず重要である。
このことは買換えや住替えに伴う選択の自由度を高める情報を量的に充実するだけでなく、質的にも買換えや住替えに関する様々な価値や費用等が正確な、かつ、わかりやすい情報として提供されなければならない。特に憧期の使用可能性と流動性を高めるハード技術条件や生産・流通体制については早急に取り組むべき課題であり、その評価を含めて、適正に情報として提供されることが重要である。
また、住替え・買換えに関する様々なコストをできる限り低減させることが恭本であり、このための対策を講じることが求められる。次に、住宅市場が地域ごとの特性を持つ市場であることから、今後の住宅政策が目指すべき住宅の姿の選択の自由を確保することを基本に考えた場合、住宅は、にわたって維持すること、また、維持管理状態の良否を適正に評価して'情報開示すること、さらにはその質的評価を踏まえた適切な価格設定が行える仕組みを作り上げることにより、住宅の資産価値が維持され、かつ、その価値に応じて売買できることが必要である。
て、その資産価値が持続するように、住宅ストックの建替え・リフォームによる質の向上や新築住宅の質的向上を目指す投資を戦略的に誘導すること、また、住宅単体の持つ質的な価値に加え、市街地としての安全性や景観等、居住地のコミュニティ形成や利便性等の生活環境までを含む住宅を取り巻く住環境全体を住宅の資産価値としてとらえ、これら外部経済効果を有する住環境の整備に向けた投資が十分に行われるよう、幅広く居住の質の内容を明示しつつ、住宅や住環境の投資を積極的に促進することが必要である。今後の住宅政策が目指すべき住宅市場の姿住宅と中古住宅の選択、持家住宅と賃貸住宅の選択をイコールフッティングな条件下におくと同時に、スムーズな住替えを妨げている市場の障壁を除去すべきである。
件下におくには、第一に、ファミリー向けを中心に賃貸住宅の供給が進んでいない賃貸住宅市場に投資インセン策として、引き続き新築住宅の質を高めると同時に、既存住宅ストックの質の改善を早急に行うほか、ソフト而の対策として、住み手の側のライフステージやライフスタイルに応じた住宅の選択の自由を確保することを基本に据えるべきである。その際、住宅市場としては、社会経済情勢の激変を踏まえ、安定成長時代、ストック時代に相応しい住宅の供給・生産システムが必要である。
特に、住宅の汎用性を高めることは、中古市場での選択性、流動性を確保し、長期にわたる利用を促進する上で極めて重要である。また、ストック型住宅市場を支える体制としての生産システム及び流通システムは、中古活用やリフォームを中心とする体制に外ならず、地域密着剛の生産体制であり、個別散在的需要に対する生産・流通システムである。
日本は新築・大量供給を進める上での合理的生産・流通体制を指向してきた状況から、現在も必ず転換が進んでいるとはいい難い。このことが古住宅流通市場やリフォーム市場の拡充を阻害している。
今後のストック型住宅市場の整備に向けた個別散在的、地域密着的生産流通システムの整備が課題といえる。また、今後の新築において汎用性の高い住宅としてＳI住宅が有効である。
スケルトンは１００年以上使川しながらインフィルの部分は多くの人のライフスタイル・ライフステージに合わせた住みこなしができる住宅をつくることができる。今後の住宅政策の恭本的な方向を具体化していくためには、次に、住宅政策の目指す住宅と住宅市場の姿を具体的に明らかにする必要がある。
実物資産としての有効活用を可能とする汎用性と、柔軟性を備えた資産が高い評価を受けることとなる。このことを前提とした政策の枠組みは、単に住宅を物的に供給するだけでなく、消費者への情報提供をはじめ、市場環境整備等ソフトな施策を含めて住宅政策の対象とするものでなければならない。
そのためには日本人の住宅に対する観念や居住することへの意識の変革が求められる。従来の生涯に１、２回しかない人生最大の大きな買い物としての住宅購入、次世代へ受け継がれるものとしての資産から、いつでも売却、購入、住み替えできる住宅へと住宅に対･する考え方を変える必要がある。
また、従来の新築供給を中心に組み立てられていた市場の評価や住宅ストックの質の向上政策を、既存ストックの活用や改善、その評価、住替えの円滑化等のソフト面を備えた住宅政策に転換していくと同時に、住宅政策の受けⅢとなる住宅市場の体制としては、新築主体の流通、生産体制から、既存住宅ストックの活用に向けた体制へと軸足を移していくことが肝要である。水準に達しない世帯の割合が53。
5％、また、１９８１（昭和56）年の新耐震基準施行前の住宅が過半を占めるなど、依然として質の面では十分とは言えない。また、築後30年以上経過している住宅の中には、老朽化し、設備水準が陳腐化した住宅も含まれている。
現状の老朽ストックの中には密集した既成市街地内に存するものもみられる。このため、既成ストックの状況に充分留意した対応を図ることが重要であり、建替えによるストック更新やリフォーム等改修によるストック改善を進めていくことが重要である。
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